Como se organizar para comprar um imóvel? Veja o passo a passo para realizar o sonho da casa própria.
29/12/2024 - Planejamento financeiro é essencial na estratégia para conquistar a casa própria de maneira segura e eficiente
Comprar um imóvel é uma das principais metas financeiras de muitas famílias brasileiras, mas o processo pode ser complexo, cheio de pormenores que podem impactar no objetivo final. Portanto, entender quais são os passos e se planejar financeiramente é uma tarefa essencial.
Antes de iniciar a jornada da compra de um imóvel, avalie sua renda e entenda até quanto você pode pagar por mês. É fundamental colocar as contas na ponta do lápis. Segundo Daniele Akamine, especialista em financiamento imobiliário, as parcelas de um financiamento imobiliário não devem ultrapassar 30% da renda bruta mensal. Isso inclui casos em que mais de uma pessoa planeja comprar o imóvel em conjunto. "Essa é uma regra básica que os bancos adotam para evitar o risco de inadimplência", explica Akamine.
Se você possui saldo no Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS), esse recurso pode ser usado tanto para dar entrada no imóvel quanto para abater as parcelas do financiamento. Portanto, vale consultar o saldo e incluir essa possibilidade no planejamento.
A especialista recomenda que o comprador leve em consideração que além dos gastos com entrada e financiamento, há também custos após o financiamento, então é importante reservar uma parte da renda para fazer o pagamento dessa despesa. “Recomendamos guardar de 4% a 4,5% do valor do bem para esses gastos”, diz.
Pesquise as melhores condições de financiamento.
Na hora de escolher por onde realizar o financiamento, é preciso saber que nem todos os bancos oferecem as mesmas taxas e condições de pagamento. Por isso, é importante comparar o Custo Efetivo Total (CET), que inclui juros, tarifas e outros encargos em mais de uma instituição. Durante o financiamento, é possível amortizar as parcelas, isto é, diminuir o valor original da dívida, já que o débito total é reduzido. Entre as opções de amortização, destacam-se:
- SAC (Sistema de Amortização Constante): parcelas maiores no início, mas que vão reduzindo mensalmente; no entanto, é necessário comprovar uma renda maior para aprovação do crédito.
- Tabela Price : parcelas fixas, e é necessário comprovar uma renda menor.
Os simuladores on-line disponibilizados pelos bancos podem ser úteis para estimar o valor das parcelas e ajudar na escolha da melhor opção. Vale ressaltar que na maioria das vezes não é necessário ser correntista do banco escolhido para simular o financiamento.
Uma vez escolhido o banco, é hora de fazer a simulação e enviar os documentos para análise. Essa etapa avalia sua capacidade de pagamento, seu histórico de crédito e as condições do imóvel desejado. Entre os documentos necessários estão RG, CPF, comprovante de residência, comprovantes de renda e o extrato do FGTS, caso seja utilizado.
Akemi explica que normalmente o seu banco já conhece o seu histórico de compras e leva vários fatores em consideração, mas a taxa aplicada varia de acordo com o seu perfil. É importante também definir qual tipo de imóvel o novo proprietário deseja. “Defina previamente se você procura um imóvel novo, usado ou na planta e certifique-se de que a documentação esteja em ordem”, explica Akamine.
Um corretor de imóveis ou um advogado especializado podem ajudar a evitar problemas futuros.
É importante também aprovar o crédito antes da escolha do imóvel, pois assim, a procura é mais assertiva, buscando aquele que cabe no orçamento. Mas a especialista alerta que o comprador não é obrigado a tomar esse crédito. “Caso haja desistência, este valor tem validade de 60 a 180 dias, dependendo da instituição e se não for contratado”, explica.
Após a análise de crédito, o banco enviará um engenheiro ou arquiteto credenciado para avaliar o imóvel. Este profissional garante que o valor é justo e que o imóvel atende aos critérios do financiamento. Depois dessa etapa, o comprador assina o contrato com o banco. “Leia com atenção, tire todas as suas dúvidas e só depois envie para o cartório. O contrato será registrado no Cartório de Registro de Imóveis, formalizando a compra”, sinaliza a especialista.
"O registro é uma etapa crucial para garantir a segurança jurídica da transação", alerta Akamine. Além disso, é importante saber que a lei brasileira concede 50% de desconto nos emolumentos (taxas ou custos cobrados pelos serviços prestados por cartórios e outros órgãos públicos; no caso de imóveis, os emolumentos são as taxas cobradas para registrar imóveis, como a escritura de compra e venda ou o financiamento de um imóvel) para o registro do primeiro imóvel financiado pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH).
Assim, depois do registro no cartório, o banco libera o valor diretamente ao vendedor, e o imóvel finalmente é do comprador.
Mas... prepare-se para os custos adicionais
Muitas pessoas acreditam que aumentar o valor de entrada do imóvel o máximo possível é o melhor caminho para diminuir as parcelas, mas não é só o valor do imóvel e o de entrada que devem ser levados em consideração na hora de planejar a compra do bem. Além desses valores, há custos adicionais que precisam ser considerados:
- Entrada: Pode variar entre 20% e 50% do valor do imóvel.
- Registro de contrato: Gira em torno de 1% do valor do bem, mas pode ser reduzido pela metade no caso de financiamentos pelo SFH.
- ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis): Cobrado pela prefeitura, varia entre 2% e 4% do valor do imóvel (a alíquota deste imposto varia entre os municípios).
- Taxa de avaliação do imóvel: Cobrada pelo banco para pagar o engenheiro ou arquiteto, pode chegar até R$ 2 mil.
- Seguros obrigatórios: Essas taxas são diluídas nas parcelas do financiamento.
- DFI (Danos Físicos ao Imóvel): Protege contra eventos como incêndios e desastres naturais, é um percentual do valor de avaliação do imóvel.
- MIP (Morte ou Invalidez Permanente): Garante a quitação do financiamento em caso de morte ou invalidez do comprador, é um percentual calculado sobre o saldo devedor e quanto maior a idade, maior o valor da alíquota.
Fonte: Por Carla Matsue, Valor Investe.
